L’importante differenza tra conformità urbanistica e catastale

Una delle cose più semplici ma meno comprese in assoluto in ambito immobiliare è la differenza tra la conformità Urbanistica e Catastale. La cosa più grave inoltre è che questa differenza non venga adeguatamente spiegata ai proprietari che intendono vendere il proprio immobile, ossia la persona che corre più rischi in assoluto.

Cosa si intende per conformità?

Con questo termine in ambito tecnico si intende che quanto è stato costruito è stato realizzato in modo corretto, seguendo un progetto ben preciso. Quindi tutti gli elementi che compongono l’edificio (stanze, porte, finestre ma anche superfici, altezze ecc) devono corrispondere perfettamente a quanto riportato nel disegno del progetto. Un immobile quindi si può dire conforme solo se è stato costruito seguendo il progetto in modo corretto.

La conformità è un documento ben preciso?

No, in questo caso no. È una tua dichiarazione di cui ti assumi la responsabilità. L’unico modo per non avere questa responsabilità è richiedere ad un tecnico, dopo accurate indagini, di fare una certificazione al posto tuo. Questo è particolarmente utile quando non si è esperti in materia tecnica e non ci si vuole assumere questa responsabilità.

Le conformità urbanistica e catastale sono la stessa cosa?

No. Il primo errore che tutti fanno è pensare che la conformità sia un’unica cosa. Le due conformità riguardano due aspetti diversi e distinti. Riguardano infatti due progetti diversi, depositati in due posti diversi e con un valore molto diverso uno dall’altro.

Qual è la differenza quindi tra conformità urbanistica e catastale?

La conformità urbanistica si verifica quanto il tuo immobile è uguale al progetto depositato in Comune ed è quello a cui occorre presentare maggiore attenzione. 

Infatti, prima di essere costruito, un edificio deve avere una autorizzazione da parte delle Autorità, nello specifico il Comune. 

È compito del Comune infatti, dopo aver controllato i progetti, permettere all’impresa edile di costruire o fare delle modifiche agli edifici. Qualsiasi modifica eseguita senza il consenso del Comune è considerata un abuso.

Se sono presenti delle differenze queste devono essere corrette presentando un progetto e pagando una sanzione.

La conformità catastale invece si verifica quando il tuo immobile corrisponde al disegno che è presente al Catasto, ossia l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Presso questo ufficio infatti è presente un disegno semplificato di ogni immobile: viene utilizzato per calcolare le tasse da pagare. 

Questo disegno viene chiamato planimetria catastale e deve essere aggiornato ogni volta che andiamo a modificare il nostro immobile. Questo perché anche il semplice abbattimento di una parete va a modificare i parametri per il calcolo delle tasse.

Abbiamo conformità catastale quindi quando la planimetria catastale è uguale a quanto realizzato.

“Se la mia casa è unica entrambi i disegni saranno sicuramente uguali!”

...è logico pensare così, purtroppo nell’80% dei casi non è cosi. Infatti i progetti possono essere entrambi sbagliati o oppure solo uno dei due. I motivi possono essere vari ma generalmente questo disallineamento è dovuto al fatto che nel corso degli anni non si sono fatte le cose in modo corretto.

Quali rischi corre il venditore se non possiede entrambe le conformità?

Se il venditore non controllasse i progetti e dichiarasse al notaio che sono conformi andrebbe incontro a notevoli problemi.

Se poi il problema non fosse risolvibile si potrebbe arrivare alla nullità dell’atto di compravendita.

In tutto ciò il problema che ha scatenato tutto sarebbe ancora da risolvere.

Quindi, come sempre, facendo prevenzione e controllando il proprio immobile prima della vendita ci permette di vendere in modo più veloce e tranquillo, sicuri di essere al riparo da possibili conseguenze.

Dott. Claudio Tonazzini