La Casa di "CARTA"

21 Sep

Vendere casa

Decidere di vendere casa è una decisione che si matura in diverso tempo. Un passo importante per ognuno di noi. E’ un processo che può durare a lungo, ma una volta che la decisione è presa, lo si vorrebbe portare a compimento in un tempo breve e possibilmente senza troppi intoppi..  

Sono decine le cose alle quali si deve pensare, e spesso, spinti dall’euforia del momento, o con la mente lanciata già  al nuovo progetto di vita, si rischia di lasciare “a dopo” il presupposto cardine per la buona riuscita del progetto di vendita, ovvero poter essere in grado di rispondere positivamente a questa domanda: ho a disposizione tutta la documentazione che mi è indispensabile per l’atto di vendita? sarei in grado di vendere casa mia domani? 

Non è scontato che il venditore che si approccia a porre il proprio immobile sul mercato, abbia sempre a disposizione tutta la documentazione che gli è necessaria. Spesso magari ha necessità di tempo per raccoglierla e deve far riferimento al proprio tecnico di fiducia. Qualche volta ancora (succede più spesso di quanto potreste immaginare...credetemi…) il venditore ha necessità di porre in essere pratiche edilizie o catastali  che rendano l’immobile idoneo alla vendita oppure di regolarizzarne piccole difformità.

Questo articolo, vuole pertanto porre l’attenzione sulla fase preliminare alla messa in vendita del proprio immobile, partendo col ricordare innanzitutto 

...gli obblighi di chi vende casa.

Eh già.. perchè il venditore spesso per inesperienza, altre volte per una errata o carente comunicazione da parte dell’agente immobiliare che segue il processo di vendita, non prende in considerazione l’obbligo di garantire la regolarità del bene di suo proprietà. Quest’obbligo si concretizza nella dichiarazione, resa nell’atto di compravendita, della piena conformità allo stato di fatto delle planimetrie (anche per eventuali abusi fatti dai precedenti proprietari).

Infatti Attenzione: il notaio verifica la conformità catastale, ma non controlla l’assenza di eventuali abusi. E’ il venditore che deve garantire nel rogito la conformità urbanistico edilizia (Sentenza della Cassazione n. 11628 del 26 marzo 2012)!

 

Facciamo un esempio concreto…

 

Dopo qualche settimana che hai messo la tua casa sul mercato, hai finalmente trovato un acquirente disposto ad acquistarla (magari ricorrendo in parte ad un mutuo). Ti impegni, sottoscrivendo un preliminare di vendita, il cosiddetto "compromesso", e finalmente incassi la caparra.
Cosa succede se, dopo la firma del preliminare, il perito della banca scopre che il tuo immobile non è conforme?

Nel migliore dei casi, la vendita viene rimandata fintanto che la documentazione viene prodotta.

Nel peggiore dei casi la vendita viene annullata, costringendo te venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta o risarcendo il maggior danno.

 NON è certo un buon affare...non credi?

eccoti quindi, di seguito, una lista, non certamente esaustiva, ma che vuole essere un'utile “check list” per sapere quali siano i Documenti necessari per la vendita di casa tua! 

 

1. DOCUMENTI PERSONALI: carta d’identità (in corso di validità) e codice fiscale/tessera sanitaria.
2. CERTIFICATO per attestare lo stato civile (persona libera, coniugata) e l’eventuale regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
3. N.B. Solo nel caso il venditore sia una società serve presentare la visura camerale, procura o delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato e loro carta d’identità.
4. ATTO DI PROVENIENZA (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione) per dimostrare come si è venuti in possesso dell’immobile.
5. VISURA CATASTALE  (nella quale trovi gli identificativi catastali dell’immobile di tua proprietà, la superficie, ma soprattutto la rendita).
6. VISURA IPOTECARIA
7. PLANIMETRIA CATASTALE (ed estratto di mappa se presente).
8. TITOLO EDIFICATORIO ABILITATIVO ( a seconda..Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, Permesso di Costruire) completo di eventuali condoni edilizi, concessioni edilizie o permessi di costruire - anche in sanatoria - e delle denunce di inizio attività (DIA).
9. Eventuale dichiarazione di conformità urbanistica da parte di un geometra o architetto che si concretizza in una RELAZIONE TECNICA INTEGRATA URBANISTICO CATASTALE.
10. CDU - Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni con superficie superiore a 5000 mq).
11. APE ovvero l’ Attestato di Prestazione Energetica.
12. Certificato di agibilità o abitabilità che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’immobile e dei suoi impianti.
13. Regolamento del condominio o comprensorio (ove presente) con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie.
14. Dichiarazione dell’amministratore (ove presente) per attestare il regolare pagamento delle spese condominiali.
15. Contratto di locazione, se l’immobile è affittato a terzi.
16. Eventuali certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, radiotelevisivo, aria condizionata), libretto caldaia.
17. Fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti.
18. Copia del contratto di mutuo se l’immobile da vendere è gravato da mutuo.
19. Eventuale autorizzazione dei beni culturali, se l’immobile da vendere è soggetto a vincoli da parte della soprintendenza.

 

Il CONSIGLIO, è quindi, che decidiate di affidarvi a un consulente per la vendita di casa vostra, oppure vogliate cimentarvi nel “fai da te”,  quello di verificare l’elenco dei documenti prima della messa in vendita dell’immobile per evitare spiacevoli rallentamenti con la conseguenza di rischiare di perdere potenziali acquirenti oppure il risarcimento danni e/o la restituzione del doppio della caparra incassata!

 

Dott. Claudio Tonazzini

Agenzia Immobiliare le Logge 

 

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credit foto: wayhomestudio